Avant la mise en location d’un bien immobilier, les propriétaires ont certaines obligations légales. Ils doivent réaliser différents types de diagnostic pour renseigner les locataires sur l’état général d’un logement vide ou meublé. Les diagnostics obligatoires sont le diagnostic de performance énergétique DPE, un constat de risque d’exposition au plomb CREP, le diagnostic d’amiante et un état des servitudes « risques », et d’information sur le sol ERP. Les propriétaires d’habitation de plus de 15 ans doivent aussi fournir un état de l’installation intérieure de l’électricité et du gaz.
Afin de constituer le contrat de vente d’un bien immobilier, les propriétaires doivent réaliser des diagnostics qui renseigneront les futurs acquéreurs sur la situation générale de l’habitation. Les diagnostics obligatoires à la vente : diagnostic de performance énergétique DPE, un état sur la présence ou non d’amiante, un constat de risque d’exposition au plomb CREP, un état des installations d’intérieur d’électricité et de gaz pour les habitations de plus de 15 ans, un état des installations d’assainissement non collectif, un état des servitudes « risques » et d’information sur le sol ERP. Les logements situés dans les zones à risques de termites et de mérules doivent également être soumis à un état relatif à la présence ou non de ces parasites.
Contenu du diagnostic
Les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 sont susceptibles de renfermer des matériaux ou produits contenant de l’amiante, très nocive pour la santé. On en retrouve généralement dans les revêtements ainsi que dans les matériaux d’isolation et d’installation électrique. Désormais, les propriétaires engagent leur responsabilité et doivent fournir obligatoirement un diagnostic d’amiante avant la mise en vente ou en location en faisant appel à des diagnostiqueurs certifiés.
Une installation électrique vétuste peut entrainer des courts-circuits ou des incendies. C’est pourquoi, le diagnostic d’électricité doit être réalisé dans le cadre d’une vente ou d’une location d’une habitation lorsque l’installation a plus de 15 ans afin de prévenir les risques. Cette étude réalisée par un professionnel certifié consiste à vérifier la fiabilité de l’intégralité des appareils et équipements électriques, du système d’installation jusqu’aux prises de courant. Valable 6 ans, ce diagnostic peut dans certains cas être substitué par une attestation de conformité.
La réalisation d’un diagnostic gaz est obligatoire pour la mise en vente ou la location d’un bien immobilier pour les habitations de plus de 15 ans. Cette étude consiste à vérifier l’état général des installations de gaz (appareils de chauffage et d’eau chaude, tuyauteries, évacuation…) pour éviter d’éventuels accidents aux futurs acquéreurs ou locataires. La durée de validité de ce diagnostic, réalisé par un professionnel certifié, est de 3 ans dans le cadre d’une vente et de 6 ans pour une location.
Une exposition répétée au plomb peut provoquer une intoxication appelée saturnisme. Cette pathologie affecte le fonctionnement du système nerveux ou des reins, surtout chez les enfants et les femmes enceintes. Les bâtiments construits avant le 1er janvier 1949 doivent être soumis à un diagnostic de plomb avant d’être vendus ou mis en location. Appelé aussi Constat de Risque d’Exposition au Plomb ou CREP, ce diagnostic consiste à repérer les revêtements qui sont susceptibles de contenir du plomb ainsi que sa concentration. Seuls des diagnostiqueurs professionnels et certifiés peuvent intervenir pour enrichir le dossier de diagnostic technique.
Les termites sont des insectes nuisibles qui peuvent envahir le bois de notre foyer. Dans certaines régions, il est obligatoire de réaliser un état relatif à la présence de termites avant de mettre en vente un bien immobilier. Pour ce faire, le propriétaire doit se renseigner auprès de la mairie, du département ou de la préfecture. Il faut savoir que la durée de validité de ce diagnostic est de 6 mois et doit être réalisé par un diagnostiqueur professionnel.
Depuis le 1er janvier 2018, l’ERNMT est devenu l’ESRIS, puis l’ERP depuis le 3 août 2018 soit l’Etat des Risques et Pollutions. Ce document permet de certifier si un bien immobilier est exposé ou non à des risques naturels, miniers et technologiques. La réalisation de ce diagnostic est une obligation légale des propriétaires dans le cadre de la vente ou de la location d’un bien immobilier. L’ERP doit être réalisé pour les habitations situées dans des communes à risques. La liste de ces lieux est définie par un arrêté préfectoral du département. Ce diagnostic peut être réalisé directement par le propriétaire. L’étude doit être effectuée dans les 6 mois précédant la signature d’un contrat de vente ou de bail.
La loi Boutin fait partie depuis 2009 des diagnostics immobiliers qui visent à protéger les locataires. Ainsi, le bailleur d’un bien immobilier est dans l’obligation d’effectuer ce diagnostic de surface habitable qui sera inscrite dans le contrat de location, uniquement pour une résidence principale non meublée. Ce diagnostic immobilier de surface permet de renseigner les futurs locataires sur la superficie exacte mise à leur disposition. Cette attestation mesure la surface de plancher hors murs, cloisons, escaliers, embrasures de portes et de fenêtres, mais aussi terrasse et balcon, véranda et cave notamment.
Selon la réponse du Ministère du Logement et de l’Habitat en mars 2017, concernant la loi Carrez, la superficie doit être mentionnée uniquement lors de la vente d’un logement en immeuble collectif ou d’une maison individuelle en copropriété. La loi Carrez renseigne les futurs acquéreurs sur la surface privative d’un logement. Cette mesure rentre dans le calcul du prix de vente et son absence peut annuler la vente. Elle prend en compte la superficie des planchers clos et couverts d’au moins 1,80 m, en déduisant l’espace occupé par les murs, les cloisons, la cage d’escalier, les marches ainsi que les embrasures de portes et des fenêtres.
Concernant le DPE
Selon la loi, le contrat de vente d’un bâtiment neuf doit obligatoirement comporter un DPE (Diagnostic de Performance Energétique). Cette étude est valable pour les habitations neuves dont la demande de permis de construire a été déposée à partir du 1er juillet 2007 ainsi que pour les parties nouvelles d’un bâtiment incluant les travaux d’extensions ou de surélévation. Ce diagnostic permet de vérifier si la consommation énergétique annuelle d’un logement est conforme avec le rapport d’étude thermique réalisé pendant la période de conception.
La réalisation du DPE d’un immeuble est obligatoire pour les copropriétés ayant un système de chauffage ou de refroidissement collectif. Ce bilan énergétique doit être réalisé pour les parties communes et privatives. Cet audit énergétique informe les résidents sur la consommation énergétique annuelle du bâtiment et de leurs appartements. Le résultat des études servira ensuite à évaluer les travaux à effectuer pour améliorer cette performance énergétique. Le DPE doit être réalisé auprès des immeubles qui comptent au moins 50 lots de copropriété. Les constructions dont le permis de construire a été déposé avant le 1er juin 2001 sont également concernées.
Concernant l’Audit Énergétique
L’audit énergétique indique la performance en énergie d’un logement. Il permet également d’inciter les ménages à réaliser des travaux de rénovation énergétique pour diminuer l’impact énergétique du bien sur l’environnement. A l’image du DPE, l’audit énergétique étudie la performance en énergie d’un logement. Mais il contient également des parcours de travaux, avec un budget dédié, et hiérarchise ces travaux, pour faire des économies d’énergie importantes. Le premier permettra d’atteindre la classe E, et le deuxième, à la classe B, s’il n’y a ni contrainte technique, ni architecturale ni patrimoniale qui l’en empêche. L’audit énergétique indique les interventions à réaliser, et prend en compte les économies d’énergie, le montant des travaux, leur cohérence, et leur urgence.L’audit énergétique, défini par la loi Climat et Résilience, est obligatoire depuis le 1er Avril 2023, sur les maisons individuelles et logements en monopropriété en vente, détenant une étiquette G, F, E ou D. Pendant des visites immobilières, les futurs acquéreurs pourront le consulter, c’est pourquoi il doit être mené dans les premiers diagnostics immobiliers, après le DPE.
Le diagnostic de performance énergétique est un rapport obligatoire à fournir lors de ventes et locations en France. C’est le premier examen à réaliser dans les biens concernés par des projets de transaction, ses résultats devant figurer au sein des annonces immobilières. À l’issue de ce bilan énergétique, des conseils sont fournis pour réduire le niveau de consommation dans les locaux et minimiser leur impact sur l’environnement.
Quelles sont les données DPE que l’on retrouve dans les annonces ?
Les renseignements fournis par le DPE concernent la consommation énergétique des logements (en kWh/m²/an), leur impact climatique (suivant la quantité de CO2 rejetée) et leur efficacité énergétique globale. Aussi retrouve-t-on, dans les annonces immobilières, deux étiquettes spécifiques. L’une indique la performance du bien sur une échelle de A à G, en précisant sa consommation annuelle moyenne et sa pollution et en tenant compte du plus mauvais indicateur pour le classement final (principe du double-seuil). La seconde étiquette est focalisée sur le taux de CO2 rejeté par mètre carré à l’année. D’autres mentions sont à afficher suite à un DPE, comme le montant estimé des factures d’énergie et l’inscription « consommation énergétique excessive », le cas échéant.
Modalités à connaître pour un diagnostic réglementaire
Pour être valable au moment de la transaction, le diagnostic doit avoir été rédigé par un professionnel aux compétences certifiées et opérant selon la méthode conventionnelle 3CL-DPE. En outre, le diagnostic doit avoir moins de 10 ans lors de la transaction effective. Attention ! Pour les bilans effectués avant le 01/07/2021, cette durée de validité est réduite. Diagnostic opposable, le DPE doit impérativement contenir des informations exactes pour éviter tout litige entre les propriétaires et nouveaux habitants.
Concernant le DPE
Selon la loi, le contrat de vente d’un bâtiment neuf doit obligatoirement comporter un DPE (Diagnostic de Performance Energétique). Cette étude est valable pour les habitations neuves dont la demande de permis de construire a été déposée à partir du 1er juillet 2007 ainsi que pour les parties nouvelles d’un bâtiment incluant les travaux d’extensions ou de surélévation. Ce diagnostic permet de vérifier si la consommation énergétique annuelle d’un logement est conforme avec le rapport d’étude thermique réalisé pendant la période de conception.
La réalisation du DPE d’un immeuble est obligatoire pour les copropriétés ayant un système de chauffage ou de refroidissement collectif. Ce bilan énergétique doit être réalisé pour les parties communes et privatives. Cet audit énergétique informe les résidents sur la consommation énergétique annuelle du bâtiment et de leurs appartements. Le résultat des études servira ensuite à évaluer les travaux à effectuer pour améliorer cette performance énergétique. Le DPE doit être réalisé auprès des immeubles qui comptent au moins 50 lots de copropriété. Les constructions dont le permis de construire a été déposé avant le 1er juin 2001 sont également concernées.
L’état des lieux est un document indispensable lors de la location d’un bien immobilier. Cette démarche administrative est réalisée pendant la remise des clés et à la fin du bail. Le propriétaire et le locataire doivent vérifier ensemble l’état général du logement ainsi que les équipements qui y sont présents. La confrontation à la sortie va permettre la restitution partielle ou en totalité du dépôt de garantie. L’état des lieux peut être réalisé à l’amiable par le propriétaire et le locataire ou l’agent immobilier. En cas de litige, ce document peut être effectué par un huissier de justice.
